Depuis la cinquième édition de la charte d’expertise en mars 2017, l’environnement de travail de l’expert a fortement évolué. Les RNEI (Rencontres Nationales de l’Expertise Immobilière), organisées par EDILAIX les 02 et 03 décembre 2021 à Lyon, ont permis d’initier la réflexion sur les nouvelles thématiques qui devront être abordées dans la prochaine charte d’expertise.
AUDIT-IMMO était présent et animait l’atelier 3 B : La portée du travail de l’expert immobilier dans un environnement fortement évolutif, dont voici une synthèse :
Hypothèses particulières
Nouvelles classes d’actifs
Nouveaux usages
Performance énergétique et Réduction de l’empreinte
Carbone
I LES FACTEURS D’ÉVOLUTION
● LA NOUVELLE DONNE ENERGETIQUE POUR LE BÂTIMENT
● L’ÉVOLUTION DE LA CONSTRUCTION ET DES MATÉRIAUX
● L’ÉVOLUTION DE LA RÉGLEMENTATION
● LES BDRI : DVF, DVI, GE-DVF, ET LE TRAITEMENT DE LA DATA IMMOBILIÈRE
● LA RÉALITÉ DU MARCHE EN CONTEXTE SANITAIRE
Ø Avènement des normes RE2020 et du nouveau DPE.
Ø Décret tertiaire
Ø Normes nouvelles de construction : adaptation à différentes législations
Ø Vétusté programmée de certains bâtiments
Ø Européenne
Ø Domestique
Ø Les AVM
Ø Nouveaux usages et nouvelles tendances du marché
II ÉVOLUTIONS DES MÉTHODES DE LA CHARTE
Rappel : loi Résilience et Climat :
•1er janvier 2023 :
Interdiction de louer un logement si la consommation est sup. à 450 kwh EF /m².an •(logement décent)
• 1er janvier 2025 :
•1er janvier 2028 :
•1er janvier 2034 :
Interdiction de louer un logement en G–Seuil à 420 KW EP/m²/an
Interdiction de louer logement un logement en F -Seuil à 330 KW EP/m²/an
Interdiction de louer logement un logement en E (250 KW EP/m²/an)
600 000 logements
1,2 millions de logements
2,6 millions de logements
Isolation thermique-DPE :
Les logements concernés (plus de 4 millions) ne pourront alors plus être proposés à la location, passée cette dernière échéance.
Une publication d’une nouvelle étude Dynamic en septembre 2021 (source : Immobilier des notaires) analyse « la plus-value réalisée à la revente liée à une meilleure performance énergétique du logement » à partir d’un grand nombre de transactions immobilières en classant les logements :
Ø Par type : appartement, maison
Ø Par zone bioclimatique :
-Les données recueillies sont insuffisantes pour une approche systématique de la valorisation des passoires énergétiques,
-Effet plus sensible pour les maisons que les appartements,-
Taille de l’échantillon plus important pour les maisons,
-Incidence du prix de vente du foncier pour les maisons.
Effets probables du décret tertiaire
Ø Bâtiment énergétiquement performant
Ø Bien attractif sur le marché
Ø Réduction du montant de charges à acquitter par le preneur
Ø Incitation à adopter des comportements économes en énergie
Ø Respect de l’objectif fixé par les textes
• NOUVEAUX USAGES
Les parcs immobiliers de bureaux sont en pleine mutation. Il faut penser dorénavant les immeubles comme hébergeurs de services, les rendant plus attractifs.
Les stratégies de valorisation d’actifs par apport de services n’ont jamais été autant d’actualité.
Ø Services clés en main, sur mesure
Ø Flexibilité d’occupation,
Ø Bien être; présence d’espaces extérieurs; espaces partagé
§ Développement de nouveaux modes de travail : Flex Office Coworking
Deux illustrations du Flex Office : –Ratio de 0,5 à 0,8 par m² réinstallés pour 1 poste de travail existant
-Estimation de 1.500 à 2.000 euros par poste pour un réaménagement global. Mais en cas de déménagement, l’installation d’un flex office se fait à coût égal. ( Sce Julien Diard, chez Moore Design)
• NOUVELLES CLASSES D’ACTIF
Nouveaux actifs logistiques : les hôtels logistiques
Exemple Hôtel logistique urbain du port Édouard Herriot : opération de 28 000 m² dont 2000 m² de bureaux, opérée par QUARTUS.
Nouveaux usages et distribution bas carbone.
Pas d’ICPE ni d’ERP
Boom de l’Immobilier de Santé : Ehpad
Cliniques
Développement de la résidence gérée
Coliving
Investissements à faible marge nécessitant un taux élevé d’occupation
Nouveaux acteurs : SPIRIT HOSPITALITY
BABEL COMMUNITY
Création de logements évolutifs : réversibilité des logements en m², équipements sanitaires, aménagements : 15 à 30 % des logements d’un programme
Déjà : « 600 logements en Evoluvie » (DEMATHIEU BARD Immobilier)
INCIDENCE DES ÉVOLUTIONS DU MARCHE SUR LES TAUX DE RENDEMENT ET D’ACTUALISATION
Marché résidentiel : deux grandes ruptures
Ø Nouvelle géographie immobilière qui se dessine au détriment des grandes villes,
Ø Report de l’’intérêt des investisseurs sur le résidentiel.
Marché des bureaux : double phénomène
Ø Réduction des surfaces consommées avec mécaniquement une libération d’espaces et l’accroissement de l’offre non pourvue,
Ø Amplitude des taux restaurée : le COVID a atténué le surenchérissement des actifs immobiliers avec un étalement des taux sur une échelle élargie en fonction de la qualité de l’actif.
Réapparition de la prime de risque en fonction de la situation de l’actif à l’exception de certains secteurs.
Marché de la logistique : capacité de résilience;
Ø Rôle prépondérant de la logistique en période de Covid largement boostée par les besoins de la supply chain,
Ø Émergence de nouvelles demandes structurelles.
Marché des commerces : triple peine
Ø Impact sur les loyers,
Ø Impact sur les grands propriétaires de centre commerciaux,
Ø Remontée des taux accélérée par le COVID.